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Un projet de loi contesté par les locateurs pour donner trop d’obstacles à l’éviction et par les locataires pour le fait de permettre le refus de la cession de bail. Comment y voir clair?
Avant de commencer, un peu de contexte. Ce projet de loi a été rédigé par Madame France-Élaine Duranceau qui est la ministre responsable de l’Habitation.
Le projet de loi apporte trois grands changements sous forme de sept modifications aux articles du Code Civil du Québec et a été déposé le 9 juin 2023 la dernière journée de la 43e législature, 1re session parlementaire. Il sera étudié lors de la prochaine session parlementaire.
Sans plus tarder, attaquons-nous aux modifications que ce projet de loi 31 propose aux articles du Code Civil en matière de louage résidentiel.
La modification de l’art. 1962 du Code Civil fait de sorte que le locataire ne répondant pas à l’éviction dans les délais, soit présumé avoir refusé de quitter le logement comme l’ancien article le prévoyait pour la reprise de logement.
L’effet combiné des modifications proposées aux articles 1963 et 1965 et 1968 du Code Civil permet de continuer d’étendre à l’éviction les protections de la reprise de logement (1963 C.c.Q.) et d’en ajouter, notamment en renversant le fardeau preuve de façon que le locateur doive prouver sa bonne foi en procédant à l’éviction et doit payer une indemnité d’un mois de loyer pour chaque année de location perdue d’un minimum de 3 mois jusqu’à un maximum de 24 mois de loyer (1965 C.c.Q.). Selon l’art. 1968 C.c.Q. tel que proposé, le locataire aura également des recours en dommages-intérêts contre un locateur de mauvaise foi.
Exemple
M. X. est un résident âgé de 45 ans demeurant au 595 rue Saint-Lamarre à Montréal. Il a accumulé quelques retards de 2 à 5 jours concernant son loyer pour le mois de septembre à novembre. En décembre, son locateur lui envoie un avis d’éviction, bien qu’il reste 8 ans à son bail.
Dans le droit actuel, le locateur n’a pas besoin de prouver sa bonne foi et tant qu’il puisse prouver l’inexécution contractuelle de M. X, son locataire, il peut obtenir l’éviction. Dans le nouveau droit il aurait, en plus, à prouver qu’il est de bonne foi, donc que cette éviction ne cherche pas à faire indirectement ce qu’il ne peut pas faire directement, comme augmenter le loyer et/ou se trouver un locataire plus assidu.
Avec les modifications à l’art. 1965 et 1968, même si l’éviction était accordée par le tribunal, M. X aura droit à une compensation pour le 7 ans ininterrompus de location perdue, donc selon l’art. 1965 ce serait une compensation de 7 mois de loyer (puisque l’on compte que les années ininterrompues). Qui plus est, si son locateur est de mauvaise foi, M. X pourrait poursuivre son locateur pour dommages compensatoires voire punitifs selon l’art. 1968 C.c.Q. modifié pour compenser les pertes de son éviction et peut-être punir son locateur s’il a obtenu l’éviction de mauvaise foi.
Un autre changement est le fait que le législateur veut retirer l’art. 1966 C.c.Q. qui permet au locataire de s'opposer à la subdivision, l'agrandissement ou au changement d'affectation du logement.
Les locataires sont particulièrement inquiets quant au dernier changement très important qui voudrait ajouter deux articles au Code Civil, 1978.1 et 1978.2 C.c.Q. Ces deux articles permettent au locateur de s’opposer à la cession de bail de son locataire pour un motif autre qu’un « motif sérieux » à l’art. 1871 du Code Civil actuel. Ce changement aux cessions de bail a fait beaucoup couler d’encre, vous en avez sûrement entendu parler dans les médias. Il est maintenant temps d’en saisir les subtilités, et quoi de mieux qu’un exemple!
Exemple
Mme Y est locataire d’un 5 et demi à Montréal. Son locataire lui annonce qu’il augmentera son bail de 1,800$ à 2,200$ se prétendant ne pas être assujetti aux grilles du Tribunal Administratif du logement. Mme Y ne peut payer cette augmentation de loyer car elle vit de paye en paye. Elle décide donc de placer une annonce sur Facebook pour céder son bail : « Beau logement 5 et demi dans le centre-ville, 1800$/mois ». Elle en avise son locateur suivant les prescriptions de l’art. 1870 du Code Civil.
Dans la version actuelle de l’article 1871 du Code, le locateur ne peut refuser sans un motif sérieux (comme l’insolvabilité du nouveau locataire) et il a 15 jours pour indiquer son refus avec ce motif sérieux; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti à la cession. Avec une telle cession, Mme Y aurait à quitter le logement mais ferait obstacle à l’augmentation de loyer du locateur au bénéfice du nouveau locataire.
Avec les modifications proposées, le locateur pourrait refuser pour un motif autre qu’un motif sérieux, par exemple parce qu’il préfère choisir son propre locataire et fixer lui-même les conditions, comme le loyer. En refusant, le locateur viendra résilier le bail à la date indiquée dans l’avis de cession transmis par son locataire (art. 1978.2 proposé au Code Civil)
On peut donc comprendre pourquoi cette modification est décriée par les associations de locataires et célébrée par les associations des propriétaires.
Il est important de se rappeler que ce projet de loi n’est que ça, un projet déposé la dernière journée de la dernière session parlementaire. Elle sera donc révisée lors de la prochaine session parlementaire et des changements pourraient encore avoir lieu.
En cas de doute, mieux vaut consulter un avocat. Nos avocats chez Boavista Services Juridiques ont beaucoup d’expérience à défendre de façon économique tant les locataires que les locateurs de leurs cocontractants abusifs. Comment? Consultez le profil de nos avocats et notre page de services pour l’apprendre.
Références
Projet de loi No 31. Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, 1re sess, 3e lég, Québec, 2023.
Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991
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