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Rebondissements récents relatifs au baux commerciaux en période de pandémie

Il n’est plus à démontrer que l’impact que la pandémie Covid-19 a eue sur le système économique québécois est l’un des plus marqués au court de l’ère moderne.


Quelle implication pratique cela a-t-il sur l’avenir des commerces québécois et plus particulièrement sur les baux commerciaux ?


Les obligations des commerçants et en particulier celles relatives aux baux commerciaux se trouve en plein centre des problématiques économiques et légales de la pandémie.


C’est dans ce sens que le système judiciaire, qui de par sa nature est en constant mouvement a dû s’ajuster aux impératifs actuels du marché.


C’est dans un contexte litigieux entre un locataire et un locateur qu’une clause de force majeur revêt toute son importance.


La « force majeure » peut être définie comme étant une circonstance exceptionnelle, étrangère à la personne qui l'éprouve, qui a pour résultat de l’empêcher d'exécuter les prestations convenues au contrat et qu'il devait à son contractant.


Toutefois et même dans ce cas, l’interprétation de ce que représente un cas de force majeure est loin d’être constant en jurisprudence et les parties à un contrat de bail commercial ont rarement le réflexe de lister les cas de force majeure et d’y mentionner qu’une pandémie constitue un cas donnant droit à un empêchement pour cause de force majeure avant l’avènement récent de la pandémie Covid-19.


C’est précisément ce qui ressort de la jurisprudence récente en la question :


Dans l’affaire Hengyn International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc. (2020 QCCS 2251), il a été jugé que l’obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués est une obligation de résultat.


Du moment que le locateur n’arrive pas à garantir la jouissance paisible des lieux, ce dernier ne peut pas réclamer l’obligation du locataire de lui verser son loyer. Les mesures gouvernementales ordonnant la fermeture de la salle de sport du demandeur était une raison suffisante, selon le juge pour constituer un cas de force majeure.


L’interprétation du juge n’a toutefois pas été aussi favorable au locataire dans l’affaire Lechter (Montreal Professional Building) c. Keurig Canada inc. (2022 QCCS 1649) où la fermeture de restaurants dans un contexte de restrictions sanitaires n’était pas une cause suffisante pour que le locataire soit exempt de payer son loyer au locateur.


Le locateur n’étant pas non plus tenu de garantir l’achalandage au vu de la faible affluence de la clientèle à la réouverture des locaux contrairement à ce qui était demandé par le locateur.


Il en est de même dans l’affaire informatique Côté Coulombe inc. (I-Tech Solutions) c. Escalade Marketing inc. (2022 QCCQ 7396) où le juge considère que « le fait que les bureaux soient devenus moins utiles pour la défenderesse n’est pas le résultat d’une inexécution des obligations de la demanderesse ».


Il est cependant d’une importance capitale de préciser que bien qu’un contrat lie en principe les parties quant à son contenu, la Cour ne reste pas insensible à la détresse des commerçants en cette période de crise et dispose en l’occurrence d’un fort pouvoir discrétionnaire afin de rétablir l’équilibre contractuel si besoin.


En effet, « (…) le Tribunal est d’avis qu’il faut aussi s’inspirer de la volonté gouvernementale d’inciter les locateurs à faire preuve de souplesse envers leurs locataires pour leur permettre de sauver leur entreprise dans l’intérêt réciproque des deux parties dans ces temps extrêmement difficiles pour tous ».


La question étant controversée et les décisions de justices pouvant profiter à l’une ou l’autre des parties, il est judicieux de chercher à être conseillé par un professionnel de manière à agir de la manière la plus adéquate afin d’obtenir gain de cause. L’équipe de Boavista Services Juridiques se fera un plaisir de vous assister et vous conseiller pour tout conseil en lien avec votre bail commercial !





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