Augmentation de loyer : quels sont vos droits ?

Vous êtes locataire d’un logement et vous recevez un avis de reconduction de bail accompagné d’une augmentation de loyer. Que faire ?

Droits du locateur

En vertu de la loi, un locateur peut, s’il le souhaite, augmenter le loyer d’un logement lorsqu’il estime cette augmentation juste et raisonnable.

Nombreux sont les facteurs pouvant justifier une telle augmentation. Prenons, par exemple, les frais de gestion, les frais de service, l’électricité, le gaz ainsi que les taxes foncières. Ces débours sont parfois assumés en majeure partie par le locateur, ce qui aura donc pour effet d’affecter le coût d’un loyer. De plus, un locateur qui procède à des rénovations d’envergures aura logiquement tendance à augmenter également le coût du loyer. À l’inverse, si un locateur augmente le loyer alors que celui-ci n’a pas effectué de travaux substantiels, il lui sera difficile de justifier une augmentation majeure du loyer.

Par exemple si vous résidez dans un 4 ½ non rénové, non chauffé, et que vous payez un loyer de 700 $ par mois, l’augmentation de loyer sera basée sur les pourcentages établis par le Tribunal administratif du logement.

Votre locateur peut-il augmenter le loyer à n’importe quel moment ?

Afin de donner effet à une augmentation de loyer, un locateur doit impérativement donner un avis écrit à tout locataire concerné par cette augmentation. Cet avis doit mentionner clairement les modifications proposées par le locateur, en l’occurrence, le prix du loyer. De plus, cet avis est soumis à un délai imposé par la loi.

Ainsi, pour un bail de logement d’une durée de 12 mois ou plus, l’avis écrit devra être transmis dans un délai d’au plus six mois, mais d’au moins trois mois avant la fin du bail.

Exemple : Votre bail prend effet le 1er juillet 2023 et se termine le 30 juin 2024, l’avis devra être transmis entre le 31 décembre 2024 et 31 mars 2024.

Pour un bail d’une durée de moins de 12 mois, l’avis doit être transmis dans un délai d’au plus deux mois avant la fin du bail, mais d’au moins un mois avant la fin de ce bail.

Exemple : Votre bail prend effet le 1er juillet 2023 et se termine le 30 novembre 2023, l’avis devra être transmis entre le 31 août 2023 et 31 septembre 2023.

Quant au bail à durée indéterminée, l’avis doit être communiqué au moins 1 mois avant la modification proposée, mais ne peut être transmis plus de deux mois avant cette modification.

Exemple : Votre bail à durée indéterminée prend effet le 1er juillet 2023 et votre locateur vous avise qu’il souhaite augmenter le loyer à partir du 1er janvier 2025. L’avis devra être transmis entre le 31 octobre 2024 et le 30 novembre 2024.

Un locateur qui ne respecte pas le délai qui lui est applicable ne peut se prévaloir de sa prérogative d’augmenter le loyer.

Sachez également que votre locateur ne peut réajuster le coût du loyer en cours de bail. Les modifications proposées n’auront donc effet qu’au moment de la reconduction du bail.

Que faire si vous n’êtes pas d’accord avec cette augmentation de loyer ?

À la suite de la réception d’un avis de modification de loyer, la loi offre deux options aux locataires : soit de s’opposer à cette augmentation ou bien de quitter le logement concerné.

Dans tous les cas, l’option doit être faite dans le mois suivant la réception d’un avis de modification. Le locataire doit, dans ce délai, aviser le locateur de son refus ou l’aviser du fait qu’il souhaite plutôt quitter le logement. Un locataire est réputé avoir consenti aux modifications proposées par le locateur s’il ne s’y oppose pas.

Une fois qu’un avis de refus est envoyé au locateur, ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis pour déposer, au Tribunal administratif du logement, une demande de fixation de loyer. Si le locateur ne dépose pas sa demande dans le délai imparti, les modifications proposées ne peuvent entrer en vigueur et le bail sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

Une fois le tribunal saisi, celui-ci fixera le montant du loyer en s’appuyant sur le Règlement sur les critères de fixation de loyer. Le tribunal n’est pas lié par l’augmentation proposée par le locateur, le loyer fixé pourrait donc être supérieur ou inférieur à ce qui était préalablement proposé. Afin de fixer le loyer, le tribunal s’appuiera notamment sur le coût des frais d’exploitation, coût des taxes foncières et scolaires, le coût des primes d’assurance ainsi que la variation du loyer survenue lors des 12 mois précédent le terme du bail.

Toutefois, la loi prévoit une exception concernant la contestation de loyer. En effet, ni le locateur ni le locataire ne peuvent faire fixer le loyer par le tribunal, lorsqu’il s’agit d’un bail de logement situé dans un immeuble nouvellement construit (5 ans ou moins) ou dans une coopérative d’habitation dont le locataire est membre. Ainsi, le locateur peut augmenter le loyer sans intervention du tribunal.

En conclusion, il est vrai qu’il n’est jamais amusant de voir son loyer augmenter. Néanmoins, si vous jugez que l’augmentation de votre loyer n’est pas justifiée ou bien si vous la jugez excessive, vous pouvez, sous réserve des dispositions de la loi, contester ladite augmentation, notamment en consultant un avocat en droit du logement comme nos avocats chez Boavista Services Juridiques.

Références :

Art. 1942, 1943, 1945, 1947, 1953, 1955, Code civil du Québec, R.L.R.Q c. CCQ-1991,

Tribunal administratif du logement : https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/reconduction-du-bail-et-fixation-de-loyer/augmentation-de-loyer